En tant que non résident, mes revenus fonciers, revenus immobiliers de source française sont-ils taxables en France? Et les plus values immobilières? Et l'ISF?


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Fiscalité du non résident
Imposition des profits ou revenus des immeubles situés en France

La fiscalité immobilière occupe une place particulière dans le dispositif d'imposition de chaque pays. Et la mobiliarisation d'actifs immobiliers n'entraine pas forcément les mêmes conséquences qu'au civil (valeurs mobilières).

Imposition des revenus d'actifs immobiliers

Cas des locaux loués meublés : les loyers nets sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ils doivent par conséquent être déclarés dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5 - rubrique B). L'année du départ hors de France, les montants perçus, après départ, seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR.

Cas des locaux loués nus : les loyers nets sont des revenus fonciers (RF)

Les revenus d'immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles (droit indivis, nue-propriété, usufruit, ...) ou de droits immobiliers (actions ou parts de sociétés immobilières) et des produits accessoires sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

  • Les propriétaires qui relèvent du régime réel (revenu brut foncier excédant 15 000€) et les associés de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés sont tenus de souscrire la déclaration annexe n° 2044 et de reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4. Si vous détenez seulement des parts de SCI soumises à l'impôt sur le revenu (qui déposent une déclaration 2072) vous pouvez reporter directement sur la déclaration 2042 la quote-part du bénéfice ou du déficit

  • Les propriétaires qui relèvent du régime du micro foncier (revenu brut foncier inférieur à 15 000€) portent les recettes brutes directement sur la déclaration 2042 case 4BE. Ils peuvent cependant opter (engagement de trois ans) pour le régime du foncier réel. Ils doivent déposer une déclaration 2044 et reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4. Si vous détenez seulement des parts de SCI et que la quote-part des recettes est inférieure à 15 000€ vous pouvez porter les recettes brutes directement sur la déclaration 2042 case 4BE


Disposition d'une habitation en France (non louée)

L'article 164 C du CGI prévoit la taxation des propriétaires quand bien même l'habitation ne procurerait aucun revenu.

Les personnes qui n'ont pas leur domicile fiscal en France mais qui y disposent d'une ou plusieurs habitations, à quelque titre que ce soit, directement ou sous le couvert d'un tiers, sont assujetties à l'impôt sur le revenu sur une base égale à trois fois la valeur locative réelle de cette ou de ces habitations à moins que les revenus de source française des intéressés ne soient supérieurs à cette base, auquel cas le montant de ces revenus sert de base à l'impôt.

>> Ce dispositif prévu à l'article 164 C du CGI a été supprimé par l'article 21 de la loi de finances rectificative pour 2015 car contraire à la liberté de circulation des capitaux

 

Imposition

Principe : Taux minimum de 20%

L'article 197 A du CGI, nous dit que, bien que les revenus de source française soient soumis au barème tel que défini par l'article 197 I 1. du CGI, l'impôt exigible des non-résidents ne peut être inférieur à 20% du revenu net imposable (ou à 14.4% pour les revenus ayant leur source dans les départements d'outre-mer).

Exception

Ces taux minima d'imposition ne sont toutefois pas applicables aux personnes qui peuvent justifier que l'impôt français sur leur revenu global serait inférieur à celui résultant de l'application de ces taux minima. Dans ce cas, le taux de l'impôt français sur l'ensemble de ses revenus de source française ou étrangère qui est inférieur à ces minima, sera applicable à ses revenus de source française.

Et taxation aux prélèvements sociaux soit 17,2%

L'article 29 de la loi de finances rectificative pour 2012 publiée au JORF (Journal Officiel de la République Française) du Vendredi 17 août 2012, est venu assujettir aux prélèvements sociaux sur le capital des revenus immobiliers de source française (revenus fonciers et plus-values immobilières) les non-résidents.

La décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 26 février 2015, confirmée par l’arrêt du Conseil d’Etat du 27 juillet 2015 (arrêt « De Ruyter ») a remis en cause cette taxation, au motif que le produit de ces prélèvements était destiné à financer des prestations qui ne bénéficient qu’aux seules personnes assurées au régime français de la Sécurité sociale.

Le Gouvernement a donc revu sa position, lors de la publication de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2016. Ces prélèvements sociaux sont désormais affectés au fonds de solidarité vieillesse, afin de respecter les droits européen et français.

En l’état actuel des choses, les non-résidents sont donc redevables aux prélèvements sociaux, à un taux 17,2% (en 2018).

Pour en savoir plus sur l'imposition des revenus, voir notre section : Expatriés/Conseils.../Fiscalité/Calcul de l'impôt

Imposition des plus-values immobilières

Modalités de détermination de la plus-value immobilière

Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles en France.

Les modalités de détermination de la plus-value sont alignées sur les dispositions applicables aux contribuables domiciliés en France à l’exception du taux d’imposition (voir ci-dessous).
 
Les contribuables personnes physiques non domiciliés en France bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux résidents, ainsi que d’une exonération particulière, sous conditions, lors de la première cession d'une résidence située en France (CGI 150U II 2e).

Taux d'imposition de la plus-value immobilière

Article 244 bis A

Depuis le 1er janvier 2015, le taux d'imposition des plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques non-résidentes qu'ils soient ou non situés dans l'Union Européenne ou l'Espace économique européen est fixé à 19% (modification de l'article article 200 B et 244 bis A du CGI par l'article 60 de la loi n°2014-1655 du 29 décembre 2014 de finance rectificative pour 2014).

Par ailleurs le taux de 75%, applicable aux plus-values réalisées par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués hors de France dans un Etat ou territoire non coopératif au sens de l'article 238-0 A du CGI, est supprimé (décision n°2014-708 DC du 29 décembre 2014).

Prélèvements sociaux

A compter du 17 août 2012, toute plus value immobilière réalisée par un non résident est taxable aux prélèvements sociaux (soit 17,2% en 2018).


Exonérations spécifiques aux non-résidents

La loi de finance 2014 prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d'un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes en France.

Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable et à la double condition que :

  • Le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession
  • La cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession

Plus d'informations sur la rubrique dédiée aux plus values immobilières des non résidents.

Les formalités

Déclaration obligatoire

Une déclaration de plus-value est obligatoire chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu’il y ait plus-value taxable ou non. Les personnes physiques n'ont pas à déposer de déclaration lorsqu'elles sont exonérées pour durée de détention ou prix de cession inférieur à 15.000€.

Le représentant fiscal

Ce prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant accrédité, chargé de représenter les contribuables domiciliés hors de France. La désignation de ce représentant accrédité est obligatoire  (sauf cas de dispense automatique) quels que soient la nature, le prix l'origine de la cession ou la qualité du cédant. Le représentant peut être notamment l’acquéreur domicilié fiscalement en France, une banque exerçant son activité en France ou une personne agréée par le directeur des services fiscaux. Certains organismes bénéficient d'un agrément permanent de représentation fiscale. Par dérogation au régime de droit commun, les personnes physiques sont automatiquement dispensées de désigner un représentant accrédité lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150.000 € ou si la plus-value est exonérée au titre de la durée de détention du bien.

Cas de dispense automatique
La dispense automatique s'applique aux deux cas suivants :
  • Cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €.

  • Cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value compte tenu de la durée de détention du bien (bien détenu depuis plus de 30 ans).

N.B. : Les fonctionnaires et agents de l'Etat en poste à l'étranger qui sont domiciliés fiscalement en France ne sont pas concernés.
Exemple de représentants fiscaux

Le représentant peut être :

  • Une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l'administration fiscale.

  • Ou un établissement bancaire en France ;

  • Ou l'acquéreur du bien s'il a son domicile fiscal en France ;

  • Ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France. Dans ce cas l'accréditation doit être accordée par l'administration fiscale préalablement à la publication de l’acte de vente : L’inspection de fiscalité immobilière du centre des impôts du lieu de situation de l’immeuble ou, dans le cas des immeubles situés à Paris, la Direction Spécialisée des Impôts pour la Région Ile de France et Paris, Service des Agréments, 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01 53 27 41 25 ou 29).

Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière

L'impôt est prélevé par le notaire au moment de la vente.
Elle ne doit donc pas être reportée sur la déclaration 2042.

Formalités déclaratives

N.B. : Les formulaires peuvent être téléchargés sur le site de l'administration fiscale en tapant sous la rubrique recherche de formulaire le numéro recherché.


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